买房要近山近水还要配套成熟？得亏这是昆明

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

第257期的问答如期推出，本次精选了2023.10.8-2023.10.14的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、鳯起蘭庭现在价格多少？相比周边楼盘有什么优势？

答：最小143户型2-2.2w，个别楼层低于2w，他们家是户型越大越贵，大平层238户型要3w+了。

位置和配套与周边项目类似，书林一小，万达商圈。本身设计审美在线，公区设计有调性且大气，建筑立面比较上档次，室内精装法式风格。开发商自己的绿城物业，管理比较规范且人性化，也因物业和产品设计，该品牌的小区后期保值率还不错，

2、市中心近一点，置换，要求环境不错，板楼或者洋房也行。

答：市中心没有洋房。（即便是高档豪宅小区楼层也是三四十层）

目前，市中心容积率较低，楼层也比较低的是大华翠湖映，本身所在的翠湖板块，周边一路之隔就是莲花池公园，居住环境非常不错。

最重要的是这个项目容积率仅2.88，16~22层的产品，板楼，两梯两户，产品不错，南北通透应该符合要求。

缺点，就是最小面积143平米，总价算下来400w左右了，买它还是需要一点实力的。

3、西派城樾这个盘怎么样？巫家坝的师大附小是嫡系学校还是普通挂牌？

答：目前根据云师大附小官网显示的信息，巫家坝的国贸校区与文林、呈贡校区一样为一校六区之一。

附官网截图：

西派城樾所在的位置为巫家坝北部片区，周边配套更全，离市中心近一些，距离官渡人民医院、官渡森林公园这些配套都在七八百米范围内，关上这边的融城金阶也在1.5公里左右。

铁建的西派系产品，精装配置不错，可以关注一下。

4、二环内有现房吗，有学校需求，预算不高，最好公立学校。

答：二环内现房有两个项目带学校，龙腾世家（1.6w多，莲华小学），在龙泉路，北二环内；金泰国际（现推出一口价特价房源，单价1.2w起，五华区外国语实验学校），在滇缅大道，西二环内。

交通通达性都不错。

考虑到预算的话，优先选择金泰国际，而且这边生活配套便利，交通也方便。小区内部环境也还可以。前不久有一套107平米的户型总价130多万（个人感觉非常划算）。

5、二环附近有绿化比较好的毛坯房推荐吗？

答：二环内毛坯且绿化好，不多见，主要是地段优秀开发商大多选择精装卖高溢价了。

可能金科泰玺云麓书院容积率低一些，在荷叶山，周边和自身内部绿化率高，这个勉强符合要求，位置不算繁华热闹。‍

另外新项目中，建投春城华府，容积率也不算高（3.5），毛坯交付，板楼，也可关注，但可能价格偏高。

二环外~三环，毛坯且绿化好的选项不多，毛坯小区有，南二环有中铁诺德央玺春风、金澜锦翠，西二环外时代央著；西北片区，招商雍和府（这个绿化不错，但不一定还有很多房源）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个地段基本毛坯都是1.3~1.5w之间，相对价格友好，也适合大众。

6、想买改善房，大渔片区紫境府的叠墅可以选吗？

答：能否接受这个地段，离城区远，周边生活不算太方便，但生态环境不错，靠近捞鱼河。‍‍‍‍‍‍‍

产品不错，小区环境优美，且今年年底预计能交房。

综合来说也还行。

250~400w这个区间，总高4层的上下叠墅，若不想考虑二手，只能往呈贡以南方向看。若能接受上中下（6~7层）的叠墅，更靠近市中心的中海云麓九里、东原印1905也可考虑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7、老师，北京路9号回迁地块的商品房能买吗？

答：北京路9号的回迁地块还没进去看过内部，暂时不好评价。（1.6w左右的价格，也不低，可能品质也还可以）‍‍‍‍‍‍

但是参考另一项目的京江欣翠/金翠回迁房，回迁房源业主二手销售的价格低无下限，且居住环境与正常商品房还是有较大差距（房子不差，氛围一般），个人不是太建议买这类回迁房（除非真的非常非常便宜，过渡居住）。

8、问下青雲赋现在的价格高不高，后期会不会降？为了上学是不是买总价最低的户型就好？

答：青雲赋正常价格1.6w左右，极少数个别特价1.5w不到。‍‍

参考当年俊发最巅峰期，项目卖到1.8~2w，后期俊发出现风波，这样的情况下也要1.5~1.6w，也差不多能够说明这个小区实际价值能到1.5以上（注：有学位的情况下）。

为了上学是不是买总价最低的户型就好？

是。‍

9、有哪些推荐的书包房？

答：

学校很卷的，润城（民办），能出成绩，但房子贵，要两万一平且没有小户型。

相对卷的，五华区/盘龙区学校。

万科城，房子也还不错，和润城一样房价有一定溢价。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

建投学府，房子稍密，但有小学+初中。

平价型，御龙半山（房子板楼），新希望锦粼峯荟（小区设计有档次），书香云海（学校九年一贯制），大华锦绣山海（地铁口，方便），大华锦绣麓城（小学+中学），但地段上都各有一定缺点。‍

快乐上学，师资也还不错的，看看南边的书林一小（本部周边二手）和芳草地。

（以上学校评价来自各读者、周边有孩子读书的小伙伴分享）

10、请问中海汇德里怎么样？

答：

地段靠二环，靠商圈，临近地铁。‍‍

容积率3.5（就这个地段来说不算高），已经交付，实际还不错，绿化还可以，且之前承诺的公区泛会所这些也落地了。‍‍‍‍

缺点，价格偏高。（1.8w的单价虽然不是多贵，但1.8w单价也能买到华润、金茂，所以中海的大户型就不够有优势了）‍

11、老师，经开区黄土坡这边是不是凉了？果林广场也搞不起来。

答：楼市冷静期，有限的资金和人气偏保守，多往已经现成的区域流去，故近年来昆明各种新区都没有搞太好。‍‍‍

12、北大资源颐和1898怎么样？现在能买吗？

答： 现房在售，个别便宜的房源一万零几百，正常一万二三。‍‍‍‍‍‍‍

毛坯房源，板楼。

自身规划有商业，但什么时候建好是个问题，同时位置是大问题，并非会展板块核心位置，周边开发进度不算快。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

同样的价格在这个区域没有其他更好的新房选择，但若能把预算提到一万四以上可看万科万科五百里、公园城市；二手房可看河畔俊园/俊发湾流海。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2

二手

1、咨询一下，不考虑上学，像近山近水或容积率比较低、居住环境好，配套相对成熟且交通方便的，80平以下的小户型有推荐的吗？二手和新房都可。

答：近山近水/容积率低，还要配套成熟交通方便，这个要求在其他城市很难两全。‍‍‍

但是这里是昆明！

最难达到的要求反而是80平米以下小户型，建议放松一点到90平米以下。‍‍‍‍‍‍‍

看下这篇文章，但不一定有小户型滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！（听涛雅苑91平米可以看下，这个小区甚至还有一居室户型；本来湖畔之梦也可以的，但最小108）

另外，滇池路，华夏曦岸最小面积89平米，也可看下，值得一看，但房价要1.8-2w。‍‍

也可看下昆明近山近水楼盘分布，挺多的，昆明楼盘，它最美！

再往南，滇池卫城、万科银海泊岸也有小户型。

看这两篇

位置不那么优秀，稍远一点，往省博物馆方向，星河庄园、都铎城邦都有90以内小户型，看这篇，1.5w上下，昆明次新洋房不香吗？‍‍

2、请问一下二手房鑫安花园怎么样？上哪个小学？

答：就是普通老小区了，离三大商圈都不算远（万彩城、同德、北辰），虽然便利，但毕竟靠近二环，还是有点吵。‍‍‍‍‍‍‍

学校是一大优势。‍‍‍‍

盘龙区金康园小学2023年公布的招生服务范围为:

北京路西侧、白云路北侧、盘龙江东岸，二环北路南侧区域以及江东一期、鑫安花园(不含滨江一期、北泰花园及廖家庙村)及白云路南侧的金利园、北京路花苑、市教委宿舍、市教委马家营教师住宅小区、翡聚郡、金洲花园、鸿兴苑和原马家营村户口的本地户籍适龄儿童。

3、请问北市区有没有性价比较高的带学校的二手房？万科金域缇香怎么样？

答：

金域缇香划片读颐惠园小学，要读小学最好别买它。‍‍

北市区性价比高的，江东花城，读明通小学丰江校区；凤凰城也可，读明通小学北辰校区（这个要提前三年买房，至少提前两年落户）。

次新一点，俊发逸璟峰、蓝光林肯公园。‍‍‍‍‍

4、海屯路地铁口旁边的恒大名都二手房有什么优势，值得看看吗？

答：值得看。

便宜（东区9千多到一万二，西区一万一到一万五），次新，地段好临地铁，且能上高新一小，部分楼层40多层，稍密。

但有部分回迁房（还有公寓楼）。

点击阅读更多原创文章

3

其他

以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所 李晓曦律师

1、开放商强制绑定物业，物业瞎搞，怎么投诉呢？

答：在房屋交付业主之前，物业服务公司是由开发商选定，前期物业服务合同也是由开发商与物业公司签署，开发商与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主还需对遵守临时管理规约予以书面承诺。所以此类情形不属于强制绑定。

当然，在前期物业服务合同约定期限届满后或是业主大会成立后可以重新选择物业服务企业。

如果物业服务企业没有提供合同约定的物业服务内容，一是可以解除物业服务合同，二是出现《物业管理条例》规定的处罚情形时，还可以向住建部门进行投诉。

2、我们小区内有很多一楼的业主将其房屋出租给别人开茶室，是否合法？

答：根据《民法典》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

也就说是说，住改商会影响业主居住、生活环境的安全和安宁及其对专有部分不动产价值均会产生影响，不仅需要符合法律法规规定，还要取得同一幢业主或是小区内其他受到影响的业主的明确同意。

-- END --

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房 loushi0871】【寰云聊城改 kmls000】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！